FAQ » pytania i odpowiedzi

Czy mam obowiązek dokonać transakcji za pośrednictwem agencji?

Oczywiście nie ma obowiązku przeprowadzenia umowy przy udziale pośrednika. Na wszystkie pytania mogą również udzielić odpowiedzi zawodowe stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami. Praktycznie w każdym województwie działa regionalne stowarzyszenie, ich adresy znajdują się na stronach internetowych Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości www.pfrn.pl.

Każda szanująca się firma zatrudnia, albo współpracuje z osobami będącymi członkami stowarzyszenia zawodowego. To daje gwarancję rzetelności i zawodowego charakteru podjętych czynności. Wszyscy pośrednicy zobowiązani są do dbałości o klienta i do przestrzegania zasad etyki zawodowej. Warto sprawdzić przed rozpoczęciem rozmowy, czy firma pośrednika, który oferuje mieszkanie zatrudnia osoby posiadające państwową licencję zawodową.

Takiej informacji udzieli Urząd Mieszkalnictwa www.umirm.gov.pl, albo stowarzyszenie zawodowe, jednak stowarzyszenie nie musi mieć informacji o pośrednikach posiadających licencję, którzy nie są jego członkami. Dzięki takiej zapobiegliwości można uniknąć kontaktu z osobą nie sprawdzoną.

Czy agencja może ukrywać prowadzenie sprawy w ogłoszeniach prasowych i rozmowach handlowych?

W zasadzie nie ma nic złego w tym, że w praktyce za każdą ofertą ogłaszaną w prasie kryją się konkretne biura pośrednictwa. Faktycznie trudno planując zakup mieszkania uniknąć kontaktu z pośrednikiem lub biurem, w którym on pracuje. Również nie ma nic złego w tym, że w ogłoszeniu prasowym nie umieszczono nazwy biura lub informacji o nadawcy ogłoszenia. Z reguły wynika to ze znacznych kosztów ogłoszeń i nie jest spowodowane chęcią ukrycia zawodowego charakteru ogłoszenia.

Renomowane firmy przywiązują dużą wagę do zaznaczania swojej obecności na rynku i wszędzie tam gdzie to możliwe podają swoją nazwę lub logo.

Obecnie w naszym kraju, tak samo jak i w krajach, w których rynek nieruchomości znajduje się na wysokim szczeblu rozwoju, nie jest możliwe uniknięcie kontaktu z pośrednikiem w razie realizacji planu zakupu mieszkania. Każda osoba planująca zakup mieszkania może samodzielnie opublikować serię ogłoszeń prasowych, podając swój numer telefonu, ponieść koszty tych ogłoszeń i zaangażować czas w celu selekcji interesujących ofert. Każdy może wykonując te czynności upewnić się, że nie ma do czynienia z pośrednikiem lub, że osoba z którą prowadzi negocjacje jest właścicielem oferowanego mieszkanie lub/i niezależnie od tego, czy jest właścicielem, nie będzie żądała dodatkowej opłaty na przykład prowizji.

Pośrednik nie powinien ukrywać swojego statusu, ale też każdy, kto rozmawia z pośrednikiem o tym nie wiedząc, powinien wiedzieć, że w imieniu właściciela występuje często pełnomocnik, a on nie ma potrzeby, a tym bardziej obowiązku, ujawniania swojego statusu na wstępnym etapie negocjacji. Umowa zlecenia usługi pośrednictwa zawiera również elementy pełnomocnictwa, dlatego nie zawsze status pośrednika jest ujawniony na wstępie negocjacji. Mając prawo ukrycia statusu pełnomocnik informuje i przedstawia pełnomocnictwa tylko wtedy, gdy uzna, że jest to niezbędne dla dalszego toku sprawy, dlatego nie ma recepty na to, aby mieć pewność uniknięcia kontaktu z pośrednikiem. Skoro tak, warto udzielić odpowiedzi na pytanie, czy unikanie pośrednika nie jest błędem?

W jaki sposób uniknąć kontaktu z agencją albo pośrednikiem?

Naszym zdaniem, nawet czyniąc bardzo precyzyjne zabiegi nie jest możliwe uniknięcie takiego kontaktu, choćby dlatego, że aż 97,5% wszystkich ofert sprzedaży znajduje się w bazach danych biur pośrednictwa, z czego niektóre z tych ofert odnotowane są nawet w kilku firmach.

Na rynku nieruchomości działają firmy dysponujące bazami obejmującymi znaczną część mieszkań aktualnie oferowanych. AD.DRĄGOWSKI posiada pozycję ugruntowaną wieloletnią działalnością, dlatego na przykład w Warszawie nasze bazy są największe, druga w kolejności za nami firma ma bazę, aż o 35% mniejszą, są okresy, w których nasza baza obejmuje do 45% całości ofert znajdujących się na rynku. Czy nie lepiej w takim razie zgłosić swoje zapotrzebowanie w renomowanej firmie, nie tracić czasu, pieniędzy i nerwów?

zwiń

W historii działania naszej firmy przeprowadziliśmy do nowego mieszkania tysiące mieszkańców Warszawy.

AD.DRĄGOWSKI czyni wiele wysiłków, aby nasza firma była nowoczesna w metodach pracy i tradycyjna w sposobie traktowania klienta. To my jako pierwsi publikując ogłoszenia prasowe podawaliśmy nazwę biura pośrednictwa, jako pierwsi rozpoczęliśmy publikacje całostronicowych reklam prasowych, pierwsi i jak dotychczas jedyni prowadziliśmy reklamową kampanię telewizyjną w programie ogólnopolskim, pierwsi opublikowaliśmy katalogi ofert nieodpłatnie dostarczane Klientom i jako pierwsi opublikowaliśmy katalog "Lokum" nieodpłatnie dostarczany Klientom

Pierwsi stworzyliśmy stronę internetową, a obecnie prezentujemy jej piątą wersję. Jako pierwsi i jak dotychczas jedyni posiadamy własny i unikalny system informatyczny obsługi Klientów zintegrowany z Internetem, który umożliwia wymianę danych one-line pomiędzy terenowymi placówkami AD.DRĄGOWSKI, agentami pracującymi u Klienta oraz z Klientami.

Wykorzystanie Internetu odbywa się z zachowaniem bezpieczeństwa wymaganego przy ochronie prywatności na poziomie znacznie wyższym niż jest on wymagany przez ustawę o ochronie danych osobowych. Nasz poziom ochrony prywatności dorównuje ochronie bazy danych stosowanej w najnowocześniejszych systemach bezpieczeństwa i jest przykładowo porównywalny z systemami bankowymi z uwzględnieniem specjalistycznego sprzętu nadawczo-odbiorczego.

 Możemy skutecznie reklamować się sloganem:

"Jeżeli sprzedajesz lub wynajmujesz mieszkanie, zapytaj w rodzinie o nasze referencje."

zwiń

Pytanie jest bardzo ważne. Istotnie pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy wykonują swój zawód prawidłowo, zobowiązani są do dokonania sprawdzenia danych osobowych osób, z którymi zawierają umowę zlecenia pośrednictwa, niezależnie, czy jest to umowa zlecenia sprzedaży, kupna, wynajmu lub najmu. Ponad to zobowiązani są do zapoznania się z oryginalnymi dokumentami stwierdzającymi, że zleceniodawca posiada prawa własności lub inne prawa pokrewne do nieruchomości lub mieszkania, które ma być przedmiotem transakcji. Bez przesady można stwierdzić, że tyle ile nieruchomości tyle też występuje różnych sytuacji i stanów faktycznych niezbędnych do sprawdzenia. Pośrednik musi tak postępować ponieważ jest zobowiązany do dbałości o dobro klienta zlecającego załatwienie sprawy. Dobro klienta to nie tylko jego bezpieczeństwo, czy bezpieczeństwo planowanej transakcji, ale również jej prawidłowość formalno-prawna i finansowa. Pośrednik nie może dopuścić do sytuacji, w której z powodu braków formalnych, często drobnych lub nieistotnych, takich które można szybko usunąć, nie doszło do transakcji w zaplanowanym terminie lub nastąpiło zerwanie negocjacji, czy uzgodnień między stronami.

Nie tylko notariusz wykonuje zawód na podstawie ustawy, również wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami jest regulowane ustawowo przepisami zawartymi w artykułach od art. 179 do art. 190 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Dalecy jesteśmy od wyrażenia poglądu, że pośrednik na równi z notariuszem to zawód zaufania publicznego, choć wiemy, że wielu kolegów tak uważa. Nie zmienia to jednak faktu, że wykonując zawód regulowany ustawowo pośrednik zobowiązany jest przez ustawę do zawodowego wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub domu, najmu lub dzierżawy nieruchomości. Wykonywanie funkcji zawodowych zmierzających do zawarcia wymienionych umów możliwe jest tylko wtedy kiedy osoby zlecające doprowadzenie do zawarcia transakcji przedstawią do wglądu wymagane przez pośrednika dokumenty.

Procedury są następujące: w trakcie zawierania umowy zlecenia pośrednictwa następuje sprawdzenie tożsamości osoby zlecającej i ustalenie, czy działa ona w swoim imieniu, czy działa z pełnomocnictwa w imieniu mocodawcy. W razie działania w imieniu mocodawcy niezbędne są dane osobowe mocodawcy oraz dokument pełnomocnictwa. Następnie pośrednik w przypadku transakcji sprzedaży i wynajmu zobowiązany jest do sprawdzenia dokumentów dotyczących nieruchomości lub mieszkania. W praktyce zdarzają się przypadki powstania konieczności uaktualnienia dokumentacji lub jej uzupełnienia. Stany prawne nieruchomości bywają skomplikowane i często sami właściciele nie są zorientowani we wszystkich aspektach swojej sprawy. Dlatego na każdym etapie prowadzenia zlecenia pośrednik konsultuje dokumentację z dyrektorem biura, któremu podlega. W szczególnie skomplikowanych sprawach lub w każdym przypadku powstania wątpliwości zarówno pośrednik jak i dyrektor mogą przeprowadzić konsultację z prawnikiem. Przed samą transakcją sprzedaży dokumentacja składana jest u notariusza, który przygotowuje tekst aktu notarialnego zgodnie z warunkami uzgodnionymi przez strony i uzupełniając ten tekst o klauzule wymagane przez prawo. Teksty umów najmu przygotowywane są zawsze pod fachowym nadzorem dyrektora biura lub w razie takiej konieczności konsultowane przez prawnika.

Wszystkie te czynności wykonują nasi pracownicy i klienci nie muszą w nich uczestniczyć poza określonymi przypadkami i w takim zakresie w jakim jest to niezbędne. Agenci w miarę potrzeby konsultują pomiędzy stronami umowy jej warunki oraz organizują spotkania. Taka procedura zapewnia maksymalne bezpieczeństwo, dzięki któremu klienci zawierający transakcje za pośrednictwem AD.DRĄGOWSKI mogą czuć się pewnie i spokojnie, tak przed nią, jak i w trakcie jej trwania oraz po zakończeniu transakcji.

zwiń

Nie ma w Polsce firmy pośredniczącej w obrocie nieruchomościami, która pod jednolitym kierownictwem funkcjonuje nieprzerwanie od 1984 roku. W naszym kraju istnieje wiele przedsiębiorstw, jedne powstają inne znikają, pracują w nich ludzie posiadający różny poziom kwalifikacji zawodowych i różne doświadczenie. Kiedyś panowało przekonanie, że nie ma nic łatwiejszego jak praca na rynku nieruchomości. "Tu się sprzeda, tam się kupi." tak mawiało wiele osób, które próbowały bezskutecznie utrzymać się na rynku.

Zdaniem naszego szefa, Prezesa Łukasza Drągowskiego - nie ma trudniejszej pracy niż praca w zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie dość, że nie każdy posiada odpowiednie predyspozycje psychofizyczne, to zakres kwalifikacji wymaganych od profesjonalnego pośrednika jest tak obszerny, że w zawodzie radzą sobie tylko osoby o nieprzeciętnych zdolnościach, dlatego też tylko ludzie o nieprzeciętnych zdolnościach pracowali i pracują w naszej firmie.

Każdy, kto rozpoczyna u nas pracę musi obowiązkowo przejść szkolenie wewnętrzne teoretyczne i praktyczne. Szkolenie zakończone jest dwoma egzaminami. Pierwszy egzamin wstępny odbywa się już w pierwszym okresie pracy i ma na celu ustalenie, czy kandydat posiada odpowiedni zasób predyspozycji i kwalifikacji, które z powodzeniem będzie mógł wykorzystać w pracy, drugi egzamin odbywa się po zakończonym cyklu szkolenia i zwykle jest to po upływie pierwszego roku pracy. W naszej firmie panuje przekonanie, że każdy pracujący u nas posiada odpowiednie kwalifikacje do pracy samodzielnej, ale jego skuteczność uzależniona jest wyłącznie od metod rynkowych i narzędzi wykorzystywanych przez firmę. Tylko spółka AD.DRĄGOWSKI:

• w rankingach znalazła się w czołówce firm korzystających z reklamy prasowej,
• tylko u nas klient może liczyć na uczestnictwo jego oferty w cyklicznie organizowanych Targach Nieruchomości,
• tylko u nas jest bogata baza danych i fotooferta,
• tylko nasza firma już od 1994 roku drukuje cykliczne katalogi ofert "Lokum"
• tylko nasz kapitał akcyjny zapewnia klientom pełne bezpieczeństwo,
• ponad to firma istnieje od 1984 roku, pod jednolitym i fachowym kierownictwem dawniej radcy prawnego – mecenasa Lecha Drągowskiego, dziś jego syna Łukasza Drągowskiego
• jesteśmy Spółką notowaną na GWP. Co zobowiązuje nas do zachowania jawności i przejrzystości naszych struktur i sposobu funkcjonowania, wyników sprzedażowych i finansowych.

Dziś AD.DRĄGOWSKI S.A. to nie tylko firma pośrednicząca w obrocie nieruchomościami, to również partner i przyjaciel każdego, kto planuje dokonanie małej i dużej transakcji. Naszym klientom służymy pomocą i opieką. Wielokrotnie byliśmy przy ważnych momentach życia znanych ludzi, robiliśmy słynne i ciche transakcje, naszymi Klientami są osoby, które bywały na pierwszych stronach gazet oraz wszyscy, którym zależy na dyskrecji. Naszym celem było, jest i będzie dobro oraz bezpieczeństwo klienta, a w naszej życzliwej pamięci na zawsze pozostaje wspomnienie miłych chwil spędzonych w otoczeniu naszych klientów oraz nić sympatii, która połączyła nas na zawsze.

Drodzy Państwo, po spełnieniu Waszych życiowych planów nie ukrywamy radości, bo Wasza radość jest dla nas największą nagrodą.

zwiń

Państwa mieszkanie może być sprzedane, to znaczy upłynnione (zamienione na pieniądze).
Płynność mieszkania to okres w którym średnio na rynku dochodzi do sprzedaży licząc od dnia złożenia zlecenia, jeżeli cena ofertowa jest zbliżona do średniej rynkowej dla danego rodzaju obiektu.

Każdy rodzaj nieruchomości ma inną płynność.

Najdłużej trwa poszukiwanie nabywcy domu, najkrócej nabywcy małego mieszkania. Praktyczne znaczenie poznania informacji w zakresie płynności Waszej nieruchomości związane jest realizacją planów przeprowadzki.

Agenci naszej firmy posiadają kwalifikacje, które pozwalają dokładnie ocenić termin w jakim możliwe jest upłynnienie zleconego do sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Dla każdego obiektu ocena ta będzie inna, również mogą powstać różnice pomiędzy ocenami dokonywanymi przez różne biura pośrednictwa. Pomijając oczywisty fakt różnych doświadczeń, zdecydowanie sugerujemy nie dawać wiary zbyt optymistycznym zapewnieniom co do szybkości sprzedaży, szczególnie zapewnieniom małych biur. Ich ocena może wynikać z potrzeby pochlebienia przyszłemu klientowi.

Jeżeli już zdecydowali Państwo zlecić sprawę w małym biurze, dobrze jest złożyć jednocześnie zlecenie w renomowanej firmie.

zwiń

Każda transakcja na rynku nieruchomości, to bardzo poważna sprawa. Często transakcje takie dotyczą majątku rodzinnego gromadzonego przez kilka pokoleń. Nasi agenci mają tego pełną świadomość, dlatego zawsze zwracamy się do Klientów z prośbą o pisemne złożenie zlecenia.

To prawda, że zgodnie z treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami dla ważności umowy niezbędna jest jej forma pisemna. Jednocześnie niezależnie od tego przepisu prawdą jest, że w przeszłości wielu naszych Klientów wnosiło opłaty prowizji mimo, że nie podpisywali żadnej umowy.

Nasza firma zawsze darzyła zaufaniem swoich Klientów, jednak niezależnie od tego forma pisemna daje pewność stronom kontraktu co do stanu faktycznego w zakresie praw własności i identyfikacji stron. Choć my darzymy zaufaniem naszych Klientów nie możemy tego samego oczekiwać od ich kontrahentów, my mamy prawo ich znać osobiście, oni poznają was przypadkowo. Taka jest podstawa moralna konieczności pisemnego zlecania transakcji na rynku nieruchomości.

Zapewniamy Państwa, że nasza firma nigdy przy okazji podpisywania umowy nie pobierała opłat wpisowych, manipulacyjnych, zaliczek na zwrot kosztów, opłat za wydawanie adresów itp. Podpisanie umowy może odbywać się w Państwa mieszkaniu do którego przyjedzie nasz agent, przy tej okazji dokona on fachowych oględzin mieszkania i jego otoczenia, może wstępnie ocenić, czy proponowana cena jest zgodna z wysokością transakcji aktualnie dokonywanych na rynku, może ocenić jak długo będzie trwała sprzedaż, a jeżeli chcecie Państwo kupić nowe mieszkanie powie jakie aktualnie mamy oferty.

W naszej firmie nikt nigdy nie płacił podwójnej prowizji, przypuszczamy, że macie Państwo na myśli kogoś, kto zawarł tak zwaną umowę na wyłączność, a następnie spotkał się z roszczeniem zapłaty od dwóch firm. Nasza rada jest następująca, należy unikać zawierania umowy na wyłączność, jeżeli została zawarta umowa z kilkoma firmami, dokładnie sprawdzać, czy nie dublują się adresy (np. żona uzyskała adres w jednej, mąż w drugiej) jeżeli tak się stanie pierwszeństwo ma firma, z którą pojechaliście na oględziny o czym należy poinformować obydwie. Z nami nie ma kłopotu, bo my zawsze jeździmy z Klientami.

Przy tej okazji zwracamy uwagę, że w tym samym czasie nie warto szukać w kilku firmach, ponieważ może dochodzić do nieporozumień. Nasi agenci są uczuleni na takie sytuacje i starają się wytłumaczyć Klientom, aby ich informowali o ewentualnych działaniach podejmowanych w innych firmach. Taka szczerość w niczym nie przeszkadza, pomaga jedynie uniknąć nieporozumień.

zwiń

Na wstępie informujemy, że w naszej firmie można wycofać złożone zlecenie w każdym czasie i bez ponoszenia kosztów. Natomiast w razie zawarcia transakcji z osobą przez nas wskazaną mamy do czynienia z faktem wykonania usługi, a w tym przypadku nie ma zwrotu kosztów, natomiast jest roszczenie o należność za usługę.

Jeżeli nasz agent z Państwem pracował, przedstawiał kontrahentów, udzielał porad, w sposób naturalny ma prawo zadać pytanie, czy wybrany został kontrahent innej firmy. Niestety czasami bywa tak, że klienci odmawiają płacenia prowizji, mimo, że jak wynika z naszych informacji przeprowadzają transakcję z klientem przez nas przedstawionym. Na szczęście takie przypadki są bardzo rzadkie.

Oczywiście, jeżeli ktoś nie chce zapłacić prowizji to lepiej, aby nie przychodził do pośrednika, nie brał od niego adresów, nie narażał go na zbędne wydatki i utratę czasu. Piszemy o tym dlatego, aby Klientom zwrócić uwagę, że jeżeli podjęli decyzję zaangażowania profesjonalnej firmy to muszą się liczyć z kosztami. Dlatego być może nie należy się dziwić, jeżeli przedstawiciel poprzedniej firmy mówi o "zwrocie kosztów", bo może mieć na myśli konieczność zapłaty prowizji.

Ponadt o pytacie Państwo co sądzić o negatywnych opiniach wyrażanych przez tamtą firmę o jej kontrahentach. To zrozumiałe, że każdy "chwali swoje", niezrozumiałe, że "gani cudze" . Jest nam przykro, że znalazł się taki konkurent, który o swoich kolegach źle się wypowiada. Na ogół znamy się z wieloma pośrednikami, darzymy ich zaufaniem i przyjaźnią. Jak sądzimy to odosobniony przypadek.

Wszyscy pośrednicy szczególnie dbają o przestrzeganie zasad etyki zawodowej, a takie postępowanie jak straszenie klienta i przedstawianie konkurenta w niekorzystnym świetle jest sprzeczne z etyką. Sprzeczne z przepisami prawa jest natomiast uniemożliwianie rozwiązania umowy, oczywiście, każda umowa może być rozwiązana, w drodze wypowiedzenia, bez wypowiedzenia lub na podstawie oświadczenia jednostronnego o wycofaniu zlecenia.

Każda umowa może przewidywać różne klauzule na wypadek rozwiązania umowy, nie będziemy tu oceniać wszystkich możliwości, natomiast możemy z całą stanowczością stwierdzić, że w naszych umowach klauzul takich nie ma i dzięki temu są one całkowicie bezpieczne dla Klientów. AD.DRĄGOWSKI pobiera wynagrodzenie tylko za wykonaną pracę.

Niektóre firmy posługują się wzorami umów zawierającymi klauzulę wyłączności, związane jest to z zakazem rozwiązania umowy do czasu wykonania zlecenia lub do czasu upływu określonego w umowie terminu. Jak już wyżej odpowiadaliśmy, w innym pytaniu, klauzule takie są niedozwolone, a stosowane wzory nie posiadają urzędowej akceptacji. W takim stanie rozwiązanie umowy w niczym nie grozi, ponieważ wszelkie spory wynikłe wyłącznie na tle kwestii możliwości rozwiązania umowy byłyby przegrane. Niemniej bardzo dziękujemy za to pytanie, ponieważ obecnie trwa wśród pośredników debata na tle wyłączności do załatwiania spraw. Oczywiście i my uważamy, że lepiej angażować jedną firmę i nie robić zamieszania, każdy z pośredników działa na określonym rynku i każdy z nich ma swoje możliwości, niemniej ograniczanie swobody wyboru i zmiany pośrednika nie jest dobrym rozwiązaniem. Tym bardziej, że w naszym systemie prawnym w którym na ogół występuje wielu współwłaścicieli mających równe prawa, jak choćby spadkobiercy lub małżonkowie.

Od tego czasu kiedy załatwialiśmy sprawę Pańskich Rodziców firma nasza znacznie okrzepła i pozyskała nowe doświadczenia. Nasza pozycja rynkowa jest wynikiem dobrych relacji z klientami do których również należeli Pańscy Rodzice.

zwiń